Lewiatan chce pomóc przy ustawie o REIT-ach
2021-03-24
• Spółki inwestujące w nieruchomości (REIT-y), które przynoszą dochód z najmu, nie powinny być podwójnie opodatkowywane, a 80-90% corocznego zysku finansowego, po zapłaceniu podatku i z uwzględnieniem wyjątków dotyczących ograniczenia dywidendy, powinny wypłacać inwestorom.
• Należy im umożliwić inwestowanie w różne rodzaje nieruchomości, także komercyjne. Najlepszą formą prawną dla takich podmiotów byłyby spółki akcyjne lub komandytowo-akcyjne.
• W REIT-y mogliby inwestować inwestorzy indywidualni i korporacyjni, zarówno krajowi, jak i zagraniczni - proponuje Konfederacja Lewiatan.
To kolejna próba wprowadzenia do polskiego systemu prawnego tych specjalnych podmiotów gospodarczych (spółek lub funduszy) inwestujących w najem nieruchomości. Poprzedni projekt ustawy, określający REIT-y, jako FINN-y (Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości), zakończył się na etapie Sejmu i nie został uchwalony.
Konfederacja Lewiatan przedstawiła rządowi stanowisko dotyczące założeń projektu ustawy o REIT-ach. Jest to odpowiedź na zainicjowanie przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii prac nad uregulowaniem tematyki REIT-ów.
Aby REIT-y mogły działać sprawnie, transparentnie i być atrakcyjne w oczach inwestorów, musi zgrać się kilka zagadnień z różnych obszarów, od aspektów korporacyjnych po podatkowe. W tym sensie to puzzle; każdy element - grupy aktywów i zakres inwestorów, forma działalności, tematyka dywidendy, czy aspekty podatkowe - powinien do siebie pasować.
- Istotny jest zarówno szeroki zakres rodzajów nieruchomości stanowiących aktywa REIT- ów m.in. nieruchomości biurowe, usługowe, handlowe czy mieszkaniowe na wynajem, jednak za wyłączeniem nieruchomości rolnych, jak również ważne jest umożliwienie inwestowania w REIT-y inwestorom indywidualnym, korporacyjnym, krajowym i zagranicznych - mówi mec. Adrian Zwoliński, ekspert Konfederacji Lewiatan.
Te dwa czynniki wyznaczą skalę działalności REIT-ów, a przez to będą miały wpływ na ekonomiczne skutki projektu. Tutaj ważna jest też elastyczność tj. dopuszczenie szerokiego wachlarza REIT-ów, tak specjalistycznych, koncentrujących się na jednym typie aktywów np.: REIT biurowy, jak i tych posiadających różne typy nieruchomości. To istotne z perspektywy strategii inwestora np.: wyboru strategii ograniczania ryzyka przez dywersyfikację portfela, czy też koncentracji inwestycyjnej na jednym typie aktywów.
- Jeśli chodzi o formę prawną, wskazaliśmy na spółki akcyjne lub spółki komandytowo-akcyjne, jako te, które najlepiej realizowałyby zadania REIT-ów. Opcjonalnie dopuszczamy także wymóg, aby REIT-y były notowane na giełdzie, co przyczyniłoby się np.: do transparentności ich funkcjonowania w formie spółek akcyjnych. Wśród ograniczeń uważamy, że istotne będzie to kompetencyjne tj. spółkę powinien reprezentować zarząd z odpowiednim, określonym w ustawie, doświadczeniem na rynku nieruchomości - dodaje Adrian Zwoliński.
Ważnym zagadnieniem jest też tematyka dywidend. Najbardziej efektywny wariant to taki, w którym co najmniej 80-90% corocznego zysku finansowego REIT powinno zostać wypłacone inwestorom, po odpowiednim pomniejszeniu podatkowym np.: o podatek obciążający dochody REIT w przypadku gdy spółka byłaby podatnikiem CIT. Tutaj możliwe są też inne wymogi dotyczące polityki dywidendowej, jednakże kluczowym jest również druga strona medalu, czyli wprost określone okoliczności ograniczające wypłatę dywidendy. Przykładowo, zysk finansowy do wypłaty z REIT nie powinien uwzględniać zysku wynikającego z przeszacowań nieruchomości, który nie jest zyskiem wypracowanym z działalności operacyjnej REIT.
Aby inwestycje w spółki typu REIT spotkały się z zainteresowaniem inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych należy wzorem innych krajów (Finlandii, Niemiec, Włoch czy Francji) wprowadzić preferencyjne zasady opodatkowania takich podmiotów.
- Chcemy, aby korzystały one ze zwolnienia podmiotowego z CIT pod warunkiem wypłacania odpowiednio wysokiej dywidendy (zysku) do inwestorów. Natomiast podatek od dywidendy, płacony przez inwestorów, nie powinien być wyższy niż 8,5%, zarówno CIT w przypadku inwestorów instytucjonalnych, jak i PIT w przypadku inwestorów indywidualnych - mówi Przemysław Pruszyński, doradca podatkowy, ekspert Konfederacji Lewiatan.
Już dzisiaj przychody osób fizycznych z najmu nieruchomości najczęściej są opodatkowywane stawką 8,5 % ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, i z takim poziomem opodatkowania powinniśmy mieć do czynienia w przypadku zainwestowania oszczędności w spółkę typu REIT.
Konfederacja Lewiatan
