Brak finansowania inwestycji na terenach rolnych - zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece

2016-07-15

Obecny kształt ustawy w sposób drastyczny pozbawia polskich przedsiębiorców dostępu do finansowania inwestycji prowadzonych na terenach rolnych, gdyż sprzedaż nieruchomości rolnej, a następnie jej wzięcie w leasing przy obecnym brzmieniu ustawy jest prawnie niemożliwe.

Stanowisko Konfederacji Lewiatan do ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece

 

Uzyskiwanie kredytów i pożyczek przez rolników

Zgodnie z założeniami przedstawianymi w uzasadnieniu do ustawy, zmiany mają ułatwiać uzyskiwanie kredytów i pożyczek przez rolników oraz osoby, które posiadają nieruchomości rolne, do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: UKUR). Konfederacja Lewiatan zwraca uwagę na okoliczność, że na powstrzymywanie się przez banki od udzielania kredytów, których zabezpieczeniem mają być hipoteki ustanowione na nieruchomościach rolnych, wpływają dwa postanowienia UKUR, które weszły w życie z dniem 30 kwietnia 2016 r.

Pierwszym z wyżej wspomnianych postanowień jest ust. 2a art. 68 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: UKWiH), który zgodnie z ustawą ma zostać uchylony. Drugim i niemniej istotnym postanowieniem, które powoduje powstrzymywanie się banków od udzielania kredytów zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach rolnych, jest przepis art. 2a ust. 3 UKUR, który nie wyłącza stosowania ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych w wypadku zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku w toku postępowania egzekucyjnego, upadłościowego lub restrukturyzacyjnego. Mimo, że stosowny zapis zawierający powyższe wyłączenie był zawarty w pierwotnym projekcie nowelizacji do UKUR, zgodnie z wersją która weszła w życie dnia 30 kwietnia 2016 r., wyłączone spod ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych jest wyłącznie nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego (art. 2a ust. 3 pkt 4 UKUR).

Oznacza to, że w wypadku zainicjowania postępowania prowadzącego do zbycia nieruchomości rolnej w toku innego niż sanacyjne postępowania restrukturyzacyjnego, postępowania upadłościowego lub postępowania egzekucyjnego, nieruchomość rolna może zostać nabyta jedynie przez wąskie grono potencjalnych nabywców. Są nimi osoby będące rolnikami indywidualnymi w rozumieniu UKUR. Dodatkowo powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych, do którego to obszaru wlicza się powierzchnię już posiadanych lub dzierżawionych przez rolnika indywidualnego gruntów. To z kolei rodzi konieczność podziału większych nieruchomości rolnych na części o powierzchni co najmniej mniejszej niż 300 ha użytków rolnych w celu ich dalszego zbycia na rzecz rolnika indywidualnego. Oba powyższe czynniki wpływają na zmniejszenie szans na uzyskanie zaspokojenia wierzytelności banku zabezpieczonej hipotecznie na nieruchomości rolnej, gdyż znacznie ograniczona została możliwość sprzedaży nieruchomości rolnej w ogóle, a w jeszcze mniejszym stopniu prawdopodobne jest uzyskanie satysfakcjonującej ceny sprzedaży takiej nieruchomości.

Mając na względzie powyższe, proponujemy zmianę pkt 4 ust. 3 art. 2a UKUR poprzez zastąpienie aktualnego brzmienia pkt 4 następującymi słowami:

„4) w toku postępowania egzekucyjnego, restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, jeżeli nieruchomość rolna jest obciążona hipoteką na rzecz banku, a wierzytelność zabezpieczona hipotecznie nie została spłacona".

Wydaje się, że dopiero łączne uchylenie art. 68 ust. 2a UKWiH oraz wyłączenie ograniczeń przy przymusowym zbywaniu nieruchomości rolnej obciążonej hipoteką na rzecz banku doprowadzi do osiągnięcia założonego celu, jakim jest ułatwienie uzyskiwania kredytu zabezpieczonego hipotecznie na nieruchomości rolnej podlegającej UKUR.

Pozbawienie przedsiębiorców możliwości finansowania inwestycji prowadzonych na terenach rolnych

Wskazujemy jednocześnie, że obecny kształt ustawy w sposób drastyczny pozbawia polskich przedsiębiorców dostępu do finansowania inwestycji prowadzonych na terenach rolnych, gdyż sprzedaż nieruchomości rolnej, a następnie jej wzięcie w leasing przy obecnym brzmieniu ustawy jest prawnie niemożliwe. W związku z tym zasadne jest wyłączenie zastosowania przepisów tej ustawy wobec posiadaczy niebędących rolnikami. Zwracamy uwagę, że przykładowo w chwili obecnej spółka prawa handlowego jest posiadaczem samoistnym nieruchomości, której tytuł prawny wynika z zawartej z bankiem umowy leasingu nieruchomości. Zgodnie z umową leasingu posiadacz, po zakończeniu i spłacie zobowiązań wynikających z zawartej umowy leasingowej,  może odkupić tą nieruchomość. Wobec zmiany przepisów przedmiotowej ustawy jest to niemożliwe, gdyż część nieruchomości przeznaczona jest pod rolnictwo a posiadacz ten nie jest rolnikiem w rozumieniu ustawy.  Wydaje się, że ustawa powinna przewidywać wyjątki, w odniesieniu do których nie będą miały zastosowanie przepisy obecnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

 

Art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Konfederacja Lewiatan zwraca uwagę na konieczność rozszerzenia art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego o wskazanie, że przepisów ustawy nie stosuje się do:

1.       nieruchomości rolnych w stosunku, do których wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jak wynika bowiem z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego przez tereny budowlane należy rozumieć nie tylko te w stosunku do których obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ale również te w stosunku, do których wydano decyzję o warunkach zabudowy.

„(...) W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.). W wyroku z 16 listopada 2007 r. sygn. akt II OSK 1531/06 (LEX nr 490098) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że skoro miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala przeznaczenie terenu (art. 4 ust. 1 u.p.z.p.), to w przypadku braku takiego planu dla danego terenu funkcję tę musi przejąć decyzja
o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 ustawy). Decyzja taka jako akt indywidualny prawa administracyjnego, dopóki jest w obrocie prawnym, dopóty powinna mieć wiążący charakter nie tylko dla stron postępowania administracyjnego, ale również dla kontrahentów umowy dostawy gruntów
i organów podatkowych."

Podobny pogląd wyraził NSA w wyroku z 22 lipca 2008 r. sygn. akt I FSK 830/07 (LEX nr 437955), wskazując, że przez pojęcie "teren przeznaczony pod zabudowę" użyte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT należy rozumieć teren o takim przeznaczeniu wynikającym z zakwalifikowania w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania.
Z poglądem takim zgodził się również Naczelny w wyroku z dnia 17 stycznia 2011r., I FPS 8/10." (wyrok NSA z dnia 29 stycznia 2016 roku, sygn. I FSK 1726/14).

Wprawdzie wyrok ten dotyczy przepisów o podatku od towarów i usług ale stanowi cenna wskazówkę w jaki sposób powinny być rozumiane tereny budowlane. Skoro decyzja o warunkach zabudowy daje praktycznie te same uprawnienia co plan miejscowy nie ma podstaw do różnicowania prawa do zbycia nieruchomości. W naszej ocenie, takie różnicowanie stanowi niedopuszczalną ingerencję w chronione konstytucyjnie prawo własności (narusza jego rdzeń) oraz narusza równość obywateli. Nie ma bowiem podstaw aby obrót nieruchomościami posiadającymi decyzje o warunkach zabudowy był ograniczony tylko do sprzedaży na cele prowadzenia działalności rolniczej.

 

2. Nieruchomości rolnych o powierzchni równej lub mniejszej niż 0,3 ha.

Wskazujemy, że skoro nie istnieje możliwość podziału działek rolnych na mniejsze niż 0,3ha aktualny przepis o możliwości zbycia działek rolnych mniejszych niż 0,3ha jest przepisem pustym.

 

Art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Przepis ten stanowi, że ilekroć w ustawie mowa o "nieruchomości rolnej" - należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

W opinii Konfederacji Lewiatan, definicję nieruchomości rolnej należałoby zawęzić również o nieruchomości posiadające decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzasadnienie zostało przedstawiono powyżej.

 

Konfederacja Lewiatan, Warszawa, 13 lipca 2016 r.

KL/289/133/ADP/2016